B体育·(sports)南京的长租公寓冷还是热？》》》在南京,只服务喜欢深度阅读的人 “万科泊寓的租金降了!江北核心区新店的月租金只要1880元(年租前三个月),后九个月原价打8.5折,再送3个月物业费!” 近日,一条“南京万科泊寓月租2040元/月起”的消息刷爆了南京年轻人的朋友圈。很多人刚看到消息表示很震惊:“主城长租公寓比较上档次的,租金一

　　“万科泊寓的租金降了！江北核心区新店的月租金只要1880元（年租前三个月），后九个月原价打8.5折，再送3个月物业费！”

　　近日，一条“南京万科泊寓月租2040元/月起”的消息刷爆了南京年轻人的朋友圈。很多人刚看到消息表示很震惊：“主城长租公寓比较上档次的，租金一般都不会低于2500元-3000元/月。此次万科突然在7月掀起抢客价格战，葫芦里卖得是什么药？”

　　无独有偶，万科泊寓门西店也同步展开“一周年钜惠风暴”行动，打出老带新签约半年以上即可免物业管理费，应届毕业生押一付一，租一年可免一个月房租的特惠政策。更放言：“租金较低2600元/月起！”

　　“万科这次是动真格的了！目的就是以性价比优势，将大量客源从那些中介运营公寓，以及业主个人出租房源等竞品手中抢过来。”有业内人士指出：种种迹象表明，面对近年鱼龙混杂，参差不齐的长租公寓市场，“老大哥”万科真的有些急眼了。赶在今年暑期毕业季，下大力气优惠促销抢客，旨在先下手为强。

　　“目前南京长租公寓市面上，基本呈现出分散式，集中式和房东个人出租三驾马车的格局。但，谁能笑到最后，现在还需观察。”

　　7月10日，万科排名前列次向外界确认：万科长租公寓事业部总经理薛峰已经离职。之后还没过几天，万科在深圳做长租公寓的“万村计划”也被叫停。

　　熟悉万科的人都知道，万科长租公寓品牌“泊寓”的前身，其实就是厦门公司捣鼓出来的被窝公寓。据知情人士回忆，2013年的那个夏天，时任厦门万科副总的薛峰把手下几个骨干人员叫到一起，看似轻描淡写地宣布了一件事情：

　　“从今天起，给你们320万资金，还有2300多平米的面积。你们自己去玩吧，但要把它玩得有意思一点。”

　　结果，那次“玩”过之后，万科一发不可收，很快在2015年后推出了“泊寓”。彼时，竞争对手龙湖、旭辉、朗诗、碧桂园等也不甘示弱，纷纷拿出了自己的集中式长租公寓IP：冠寓、领寓、朗诗寓等。以“撩拨”年轻人见长的龙湖，更是迫不及待地在2016年宣布将冠寓纳入四大主航道业务之一。

　　如果再算上自如、优客逸家等分散式公寓领头羊，国内长租公寓的赛道上一时间百舸争流，前景似乎是一片光明。“前两年，各类社会资本都涌入长租公寓领域，感觉站在风口上，每天都能起飞。”

　　有人说，这样一拥而上的盛世景象，像极了前些年的共享单车热潮。潮起时，各方资本蜂拥而入，小黄车泛滥成灾。潮落时，一系列爆雷事件于是接踵而来。反观鱼龙混杂的长租公寓市场，其实也不例外。比如，下图就列举了网络上公开的国内已爆仓长租公寓品牌。

　　如果说“高收低租”、或者内控不严、管理混乱的各类“非专业”长租公寓之流频频爆仓是注定的结局。那么，如果让一批人才、资本高度集聚的品牌开发商来做长租公寓业务，是不是会前景一片光明，也相对“靠谱”呢？

　　事实上，在进入2018年四季度后，随着房地产行业下滑，融资环境收紧，加之偿债高峰的到来，都在不断压缩长租公寓的生存和盈利空间。此前大多靠主业“输血”长租公寓业务的开发商们，也不得不收缩战线，有的直接放弃了规模化扩张。

　　到了今年7月初，业界再次传出重磅消息：朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务。万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

　　从风口期到瓶颈期，再到多家大鳄房企“断舍离”，无疑向市场发出一个强烈的信号：运营周期长、短期回报利润低的长租公寓也是一个“雷区”。未来剩下的强者恒强，弱者则注定慢慢退出市场。也就是说，房企在长租公寓市场上的两极分化现象势必成为定局。

　　众所周知，国内长租公寓目前有三种模式：房东个人出租，中介包装运营（自如模式），以及大鳄房企“打包”集中式运营。这三种模式在现阶段看各有优劣，且在短期内不会互相取代。

　　这种模式相对传统，就是房东在二手房中介挂牌出租公寓房源，租客登门看房，满意后签订租约（短租长租不限，长租可能会给到一些优惠，但也可能没有任何优惠）。具体优惠措施由租客与房东协商。

　　以城中寸土寸金地段的丹凤街木马公寓为例，笔者在楼下某二手房中介门店看到，该公寓2007年交付，目前有四套28平米小户型挂牌待租（仅有一套朝南）。南向房源的房东报价租金为3000元/月。

　　可当笔者提出想实地看房后，却足足等了房主近一个小时。期间，门店中介人员不断拍胸脯称：“房主正在来的路上，马上就到了。”可之后又改口称，房主说已经到了。但她的钥匙忘带了，正在让她爸送过来。最终，等了一个小时也没来。

　　这，也折射出房东个人出租一个显而易见的弊病：“约”看时间不确定，看房效率低下。因为中介一般手上无钥匙，房东一旦在路上耽误，很多租客会因手上急事而临时离开。

　　不过，对于那些“地段控”的租客人群来说，如果一心想住在山西路、丹凤街等繁华地段，大多也只能跟房东个人打交道。因为老城区的公寓项目普遍交付时间较早，整体打包运营不现实，中介也一般不愿进入“太老”的楼宇获取房源（老房损耗较多，改造难度较大）。

　　所以，房东个人出租公寓虽然可以归为长租公寓市场的一个分支，但注定不是主流。加上房东一般对长租无硬性要求，短租现象反倒经常出现。因为租客来去频繁，无形中也加重了房屋维护成本和看房沟通成本。

　　以链家自如为代表的分散式公寓，是另一支不容小觑的力量。这种模式更容易获取零散房源，面向的客群也更广B体育官方网站。除了自如外，国内市场上相对成熟的品牌运营商还有优客逸家、青客、蘑菇、蛋壳公寓等。

　　值得一提的是，由于扩张过于迅猛，在过去的2018年，自如连续3次陷入“甲醛门”，甚至造成阿里员工因租住自如公寓而患白血病去世。在很长一段时间内，随着甲醛风波在网络上不断发酵，很多租客开始谈甲醛色变（见下图）。

　　在南京市场，自如的公寓运营品质和维护现状如何？究竟能不能住人？还会不会出现遭人诟病的“甲醛门”现象？带着上述疑问，笔者来到鼓楼滨江的某个链家门店，提出希望能到自如旗下的公寓房源实地了解。

　　“滨江较新交付的公寓只有大拇指广场，我们自如在项目内有多套房源可租。”中介人员随即带笔者来到位于证大大拇指二期的一套自如公寓内看房。据他介绍：“如果租一年，月租金是3160元/月，服务费每月可以减免70块钱左右（原价是100多元/月）。”

　　不过，在进入该套45平米户型内部后，笔者并未闻到甲醛气味。链家中介解释称：“我们现在严控房屋的空气质量。比如楼下有套租金更便宜的公寓，但因为刚装修不久，气味没达标。现在被公司禁止出租。”

　　与房东个人房源相比，由品牌中介商统一包装运营的房源看起来明显更“高大上”。以大拇指广场为例，该套自如运营的公寓配置一应俱全：洗衣机，冰箱，沙发，床，热水器，空调，燃气灶，油烟机，微波炉。

　　当笔者提出租期超过一年能否打折优惠时，该中介摇摇头称：“现在不可能再优惠多少了，公司有相关规定。我们这边的租金不能低于3000元/月。”

　　事实上，在南京月薪6K-8K（能承受3K月租金，且不影响生活品质）的白领人群眼中，选择长租公寓不仅要有便捷的出行交通，周边齐全的生活配套（如大型超市，购物中心等），更重要的是一站式“懒人服务”。比如前台24小时管家，每周定期保洁打扫，收发快件服务。有的长租公寓还配建小食堂，为租客提供会客区、健身区、台球室、迷你影院等。

　　说白了，长租公寓也要有自己的“圈层”。一个以单身年轻人为主的，可以跟一栋楼内的小伙伴“玩”到一起的圈子，每周举办派对、打球赛、看电影。这些均可以视为长租公寓区别于传统住宅出租的较大魅力。

　　但，要全面达到以上这些需求，大多数中介运营的分散型公寓是办不到的。他们最多只能提供“卖相较好”的公寓产品，却无法真正将一整栋楼“打包”，在里面做不同的功能分区规划及运营。而市面上也只有一种长租产品，能做到“圈层闭环”。

　　以万科、龙湖、旭辉等房企为代表的集中式公寓模式。顾名思义，就是包下一整栋楼或者部分楼层，进行整体装修、一站式运营服务和集中式管理。

　　但此类模式的缺点也比较明显：开发商前期为了争夺整栋或整盘的房源，拿房成本非常高。加上统一装修等高昂成本，回报周期较长，仅靠租金差短期内是很难盈利的。此外，因为合适的楼栋极为有限，往往难以快速复制。相对自如等分散式品牌，其规模化扩张相对缓慢。

　　事实证明，两种模式的市场占有率差距确实较大。举个例子：2018年，自如旗下运营的房源超过50万间，第二名是我爱我家的相寓，运营房源也超过40万间。彼时，集中式公寓的代表房企如万科，累计获取房源仅有16万间，初步形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

　　截至今年上半年，万科泊寓的拓展规模累计达到23万间（开业规模为7万间）。虽然这个数字，远小于自如的85万间，相寓的70万间，以及蛋壳的50万间，但仍然位列国内房企长租公寓运营商排名前列。

　　龙湖冠寓紧随其后，拓展规模累计达到11万间（开业规模6万多间），屈居房企长租公寓亚军。第三名则是旭辉领寓，拓展规模累计6万间（开业规模2万间）。

　　而根据南京本土地产龙头朗诗公布的财务数据：公司在2017年获得1.5万间房源，分布在国内主要一线万多间，但两年间该业务合计使上市公司亏损2.34亿元。

　　相较之下，碧桂园在长租公寓业务上的存在感似乎更低。据相关统计，截至2018年7月底，碧桂园的长租公寓刚刚超过3万间，公司曾经设想的“长租城市”目前暂未实现。

　　那么在南京的主流长租公寓市场，由品牌房企开发的公寓运营与品质究竟如何？我们先来看看位于河西新城科技园的龙湖冠寓。该公寓为双子高层塔楼，属于徐矿明星广场的一部分。

　　“我们总共有七八百套公寓，目前大部分都租出去了。现在还剩余10%左右，大概七八十套。”现场负责接待的一位“租赁顾问”表示：“其他地方的公寓好不好租我不太清楚，但我们这家冠寓一直是不愁租的。旁边就靠着科技园和CBD中央商务区，很多租客都是在周边上班的白领”。

　　在户型面积与租金方面，他大致介绍了一下：河西冠寓户型大多都在30平米以上，以33-35平居多。租客签一年的租金价格为3100每月，签七个月的每月租金则是3300。如果签半年则要贵一点，每月租金3600。

　　此外，“公寓还专门设置了可供租客免费使用的健身房，桌球室等公共配套。租客可以在租期内随时使用，可以视为是一种增值服务。”

　　“说白了，就是鼓励你尽量长租，不要短租。”该顾问解释称：“因为我们的房源维护成本比较高。如果你退租了，在下一个租客进来前，我们都会把房子重新修缮一遍，包括刷墙粉墙，修理或置换床铺床板等，以及整修洗手间等硬件设施。”

　　在他的带领下，笔者坐电梯上楼进入一套已退租的30多平米房源参观。可没想到的是，在进门后，扑面而来的却是一股刺鼻的装修气味。

　　“这套房子刚刚退租，所以我们必须重新修缮一下，把墙再刷一遍。给新来的租客有个好印象，给人焕然一新的感觉。现在有点味道只是暂时的，后面我们还要做处理。”

　　平心而论，突击修缮的房间看上去似乎又“新”了，可散发的味道实在让人难受。而从租客角度出发，新的担心也随之出现：如果公寓运营商没有处理好每间房源出租的节奏，比如在房间味道还没“晾”干净之前就让租客入住，还会不会出现新的“甲醛门”？

　　由于正赶上毕业季，为了尽快抢占市场、争夺客源，南京的长租公寓们已经打响了新一轮抢客大战，比如推出一系列租房优惠只为“锁定”年轻租客人群。就连印象中寸土寸金，一向傲娇姿态的门西泊寓，近期也打出了“月租2600元起”的诱人宣传语。

　　工作人员介绍，门西泊寓的主力户型为19、25平米。此外还有38平米复式、40平米露台房。收费方面，如果是入住三个月，月租金为2600起（内窗），南向房间2800元/月起，复式月租金为3800元/月，露台房最贵，为4800元/月。

　　下图为2600元/月的公寓房源，面积在20平米多一点。工作人员解释称，之所以那么便宜，是因为这间房子只有内窗（窗外是两栋建筑围合的天井）。这也意味着，你根本无法看到街景。

　　“一分钱，一分货”。再来看一下3800元/月的复式挑高户型，面积38平米左右。客厅挑空设计，动静分离。美中不足的是因为在一楼位置，大面积落地窗外就是公共停车场，比较影响租客的私密性（见下图）。

　　“如果是短租，比如不满三个月的，月租金平均加价幅度在500元左右。门西店的房源总共才100多套，现在剩余房源不多。其中租金最贵的露台房是最难租的，几乎一套都没租出去。”

　　据他介绍，位于泊寓顶层的特色露台房“在南京市面上是比较罕见的产品”。40平米左右的面积，露台占了一半，真正房间的面积“大概只有20平米左右”。

　　“我们自己都觉得，这样的露台房设计过于情怀，可能更适合民宿，短租的那种。”该工作人员笑称：“该套型的月租金最贵，接近5000元。导致问津者现在有点少，希望以后能让更多的高端客群知道，前来看房体验。”

　　不过，考虑到门西这家泊寓并没有专门为租客设置健身房等公共配套。加之项目距离地铁站较远，所以在市场激烈竞争下，降低部分租金预期吸引租客其实也在情理之中。但，因为房型的多样化和丰富性，并不妨碍它成为南京长租公寓阵营中一个比较有特色的代表。

　　毕竟，与一般的“散户”相比，大房企往往拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。但也有业内人士指出，长租公寓现阶段很难盈利，原因在于房价、地价、融资成本都偏高，初期租金收入则偏低。“因为大部分租房者的承受力是有限度的。”这一矛盾在短期很难解决。

　　“房地产企业做长租业务，一般都是靠开发主业支持，或者融资支持。现在融资比以前困难了。租赁类的证券化产品发行也不容易。”有开发商人士如是表示。

　　另外，大多数房企都习惯了高周转、高杠杆模式，要在短时间适应并化解长租公寓周期长、利润低的问题，似乎并不是一件容易的事情。尤其是集中式公寓包括营销和运营服务成本，包租成本，以及房屋改造和维护成本都是一笔不小的数字。

　　有人经过测算，在8-10年租赁期内，要保持95%的出租率，才有盈利的可能。大概5年收回成本，剩下的三至五年，才是收益期。

　　“从这个角度上来说，房地产更像是粗犷的制造业。但长租公寓一定是精细化的服务业，比拼的是长久的耐力，口碑和客群黏性。”

　　这也意味着：随着行业进入深水区，2019年长租公寓将迎来新一轮洗牌。那些有长远盈利能力的、专业的头部大鳄会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局。此外，中小企业在融资、房源获取等方面也会越来越困难，未来很可能被并购或者转型。

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